بازار اجاره در بنبست
در شهری مانند تهران که زندگی بیوقفه جریان دارد، پشت درهای بسیاری از خانهها دغدغهای مشترک شکل گرفته است: تأمین یک سقف امن برای شروع زندگی. زوجهای جوانی که در آغاز مسیر مشترک خود هستند، با حداقل امکانات و آرزوهایی ساده بهدنبال خانهای کوچک اما آرام میگردند؛ اما واقعیت بازار اجاره هر بار آنها را با عددهایی تازه و شرایطی دشوارتر روبهرو میکند. جستوجوی طولانی میان فایلهای رهن و اجاره، رفتوآمدهای فرسایشی در ترافیک و سهم بالای اجاره از درآمد ماهانه، به بخشی ثابت از زندگی مستاجران تبدیل شده است. در چنین شرایطی، هر خبر از سیاستهای حمایتی میتواند امیدی تازه ایجاد کند، اما پرسش اصلی این است که این سیاستها تا چه اندازه با مقیاس بحران همخوانی دارند.
بر اساس اعلام رسمی، وزارت راه و شهرسازی برنامهای را برای تأمین ۱۰ هزار واحد مسکونی ویژه زوجهای جوان و حمایت از بازار اجاره در سال ۱۴۰۴ تدوین کرده است. بیشترین سهم این واحدها به استان تهران با ۱۵۴۰ واحد و سپس خراسان رضوی با ۱۰۷۰ واحد اختصاص یافته و سایر استانها سهمهایی بهمراتب محدودتر دارند؛ در برخی استانها این عدد به حدود ۶۰ تا ۷۰ واحد میرسد.
این در حالی است که طبق آمارها حدود ۷ میلیون خانوار مستاجر در کشور با فشار مستمر افزایش اجارهبها مواجهاند. مقایسه این دو عدد، شکاف قابلتوجه میان ظرفیت برنامه و حجم نیاز بازار را آشکار میکند. علاوه بر این، مهلت کوتاه برای شناسایی و تخصیص واحدها، نگرانیهایی درباره کیفیت اجرا و عدالت در توزیع ایجاد کرده است.
یکی از چالشهای اصلی این طرح، مقیاس محدود آن در برابر بحران گسترده بازار اجاره است. در اقتصادی که بخش بزرگی از درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن میشود، برنامههای کوچک و کوتاهمدت نمیتوانند تغییر معناداری در تعادل عرضه و تقاضا ایجاد کنند. اختلاف محسوس سهمیه استانها نیز میتواند احساس بیعدالتی جغرافیایی را تقویت کند؛ بهویژه در شهرهای متوسط و کوچک که رشد اجارهبها در سالهای اخیر شتاب گرفته است. از سوی دیگر، نبود سازوکارهای مکمل مانند حمایتهای مالی پایدار، مشوقهای ساخت مسکن اجارهای یا ابزارهای تنظیمگری بازار، اثربخشی چنین طرحهایی را محدود میکند.
تجربه جهانی نشان میدهد مدیریت بازار اجاره نیازمند سیاستهای چندلایه و بلندمدت است. در آلمان، قانون «ترمز قیمت اجاره» (Mietpreisbremse) از سال ۲۰۱۵ اجرا شده و افزایش اجارهبها را در شهرهایی مانند برلین به حداکثر ۱۰ درصد بالاتر از میانگین محلی محدود میکند. در وین، مدل گسترده مسکن اجتماعی توانسته بخش قابلتوجهی از جمعیت را تحت پوشش قرار دهد و ثبات نسبی در بازار اجاره ایجاد کند. همچنین در ژاپن تمرکز اصلی بر افزایش عرضه مسکن اجارهای از طریق مشوقهای مالی و تسهیلات ساخت بوده است. این نمونهها نشان میدهد بدون افزایش قابلتوجه عرضه و ابزارهای قانونی حمایت از مستاجران، نمیتوان انتظار آرامش پایدار در بازار اجاره داشت.
تحلیل نبض ساختمان
طرح ۱۰ هزار واحدی، اگرچه در راستای حمایت از زوجهای جوان تعریف شده، اما در برابر ابعاد گسترده بحران اجاره، اثری محدود خواهد داشت. بازار اجاره نیازمند برنامهای در مقیاس بزرگتر، مشارکت بخش خصوصی و سیاستهای تنظیمگر مؤثر است. در غیر این صورت، فشار هزینه مسکن همچنان بر دوش مستاجران باقی خواهد ماند.
نبض ساختمان؛ رصد تحولات، پیشبینی آینده.
