تصویر کلی بازار جهانی مسکن و بازار مسکن چین
املاک و مستغلات دیگر صرفاً بهعنوان سرپناه شناخته نمیشوند، بلکه به بزرگترین منبع ذخیره ثروت در جهان تبدیل شدهاند. تازهترین گزارشهای بینالمللی نشان میدهد ارزش کل املاک مسکونی جهان به رقم خیرهکننده ۲۸۶.۹ تریلیون دلار رسیده است؛ رقمی که تقریباً سه برابر تولید ناخالص داخلی کل جهان برآورد میشود. این حجم عظیم از ثروت، بازار مسکن را به یکی از مهمترین پیشرانهای اقتصاد جهانی تبدیل کرده و آن را در کانون توجه دولتها، سرمایهگذاران و سیاستگذاران پولی قرار داده است. اهمیت این بازار تا جایی است که هرگونه نوسان در آن، میتواند مستقیماً بر بازارهای مالی، اشتغال، تولید و حتی ثبات اجتماعی کشورها اثرگذار باشد.
تمرکز ثروت در چند کشور
بررسیها نشان میدهد بیش از ۷۱ درصد از کل ثروت املاک مسکونی جهان تنها در ۱۰ کشور متمرکز شده است. این تمرکز بالا موجب شده همین کشورها تعیینکننده اصلی قیمتها، جریان سرمایهگذاری و شتاب بازار مسکن در سطح بینالمللی باشند. ایالات متحده، چین، ژاپن، آلمان، انگلیس، فرانسه، کانادا، استرالیا، کره جنوبی و ایتالیا، فهرست کشورهایی را تشکیل میدهند که بازار مسکن آنها عملاً نبض بازار جهانی را در اختیار دارد. هرگونه تغییر سیاست پولی، نرخ بهره یا قوانین ساختوساز در این کشورها، بهسرعت در مقیاس جهانی بازتاب پیدا میکند.
رشد پساکرونا و تناقضهای بازار
با وجود چند سال پرچالش پس از همهگیری کرونا، ثروت جهانی املاک مسکونی اکنون حدود ۱۹ درصد بالاتر از سطح سال ۲۰۱۹ قرار دارد. عامل اصلی این رشد، افزایش قیمت مسکن در بسیاری از اقتصادهای بزرگ طی دوران همهگیری و پس از آن بوده است؛ دورانی که با سیاستهای انبساطی، وامهای ارزانقیمت و تزریق نقدینگی گسترده همراه شد. با این حال، این رشد یکدست و پایدار نبوده و برخی بازارها، بهویژه چین، با افت قابل توجه قیمتها و کاهش ساختوساز مواجه شدهاند؛ افتی که فشار نزولی محسوسی بر کل بازار جهانی وارد کرده است.
🇨🇳 چین؛ بزرگترین بازار مسکن جهان
سهم چین از ثروت جهانی
چین با در اختیار داشتن بیش از یکچهارم ثروت املاک مسکونی جهان، بزرگترین و ارزشمندترین بازار مسکن دنیا محسوب میشود. این کشور بهتنهایی سهمی تعیینکننده در شکلدهی به روندهای جهانی دارد و هر تغییر در بازار مسکن چین، اثرات زنجیرهای در سایر اقتصادها ایجاد میکند. با این حال، جمعیت بسیار زیاد چین باعث شده ثروت مسکن به ازای هر نفر حدود ۵۲ هزار دلار برآورد شود؛ رقمی که در مقایسه با کشورهایی مانند استرالیا یا آمریکا پایینتر است، اما در مقیاس کلان، چین را به یک غول بیرقیب تبدیل کرده است.
از سال ۲۰۲۱ و پس از اعمال قوانین سختگیرانه بدهی برای شرکتهای ساختمانی، بازار املاک چین وارد دورهای از رکود طولانی شد. سیاستهای موسوم به «سه خط قرمز» که با هدف کنترل بدهی توسعهدهندگان اجرا شد، موجب کاهش شدید نقدینگی در بخش ساختوساز گردید. در نتیجه، بسیاری از پروژهها متوقف شدند، فروش واحدهای مسکونی کاهش یافت و اعتماد سرمایهگذاران بهشدت آسیب دید. حتی کلانشهرهایی مانند پکن و شانگهای نیز از این رکود مصون نماندند.
کاهش ساختوساز و افت قیمتها در چین، شتاب رشد بازار جهانی مسکن را تا حد زیادی کند کرده است. در حالی که برخی اقتصادهای بزرگ توانستند با رشد قیمتها بخشی از کاهش ارزش را جبران کنند، افت بازار چین عملاً بخشی از این رشد را خنثی کرد. کارشناسان معتقدند اگر بازار مسکن چین وارد فاز رونق شود، موج جدیدی از رشد جهانی شکل خواهد گرفت و در صورت تداوم رکود، فشار بر سایر بازارها افزایش مییابد.
🇺🇸 آمریکا؛ رقیب جدی چین
بازار مسکن آمریکا از سال ۲۰۲۰ تاکنون تقریباً دو برابر شده و سهم این کشور از ثروت مسکن جهان از ۱۱ درصد به ۱۸ درصد افزایش یافته است. این رشد عمدتاً بهدلیل سیاستهای پولی انبساطی، وامهای ارزان و افزایش تقاضا در دوران همهگیری رخ داد. هرچند افزایش نرخ بهره در سالهای اخیر موجب کاهش معاملات شد، اما نشانههایی از بازگشت ثبات و تعادل به بازار دیده میشود.
سایر بازیگران کلیدی
ژاپن و اروپا
ژاپن با جذب سرمایهگذاران خارجی، بهویژه در شهرهای بزرگ، همچنان یکی از بازارهای جذاب املاک است. آلمان پس از اصلاح قیمتی، زودتر از انگلیس وارد مسیر بهبود شد. بازار مسکن انگلیس نیز با کاهش نرخ بهره در حال خروج تدریجی از رکود است، در حالی که فرانسه نشانههای مثبتی از افزایش اعتماد خریداران را نشان میدهد.
کانادا، استرالیا و کره جنوبی
در کانادا، رشد جمعیت و کمبود مزمن مسکن، قیمتها را بالا نگه داشته است. استرالیا با بالاترین سطح ثروت مسکن به ازای هر نفر، نمونهای از تأثیر کمبود عرضه در برابر تقاضای فزاینده است. کره جنوبی نیز پس از نوسانات شدید، در آستانه ورود به دورهای جدید از بهبود قرار دارد.
بازگشت ایتالیا
ایتالیا با بازگشت به جمع ۱۰ کشور برتر، خود را بهعنوان یکی از بازارهای پیشرو اروپا معرفی کرده است. شهر میلان به کانون جذب سرمایهگذاران خارجی تبدیل شده و پیشبینی میشود بازار مسکن این کشور در سال ۲۰۲۶ در اروپا پیشتاز باشد.
🔍 تحلیل نهایی نبض ساختمان | بازار مسکن چین
بازار مسکن چین، با وجود رکود داخلی، همچنان تعیینکنندهترین عامل در معادلات بازار جهانی املاک است. تمرکز بالای ثروت در چند کشور محدود نشان میدهد آینده بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به تصمیمات کلان اقتصادی، سیاستهای پولی و جهتگیری دولتها در حوزه ساختوساز وابسته است. برای سرمایهگذاران، فعالان صنعت ساختمان و سیاستگذاران، درک دقیق این تحولات نهتنها یک مزیت رقابتی، بلکه یک ضرورت راهبردی محسوب میشود.
نبض ساختمان؛ رصد تحولات، پیشبینی آینده.
