تهران – نبض ساختمان: اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با بیان تصویب و اجرای بند کلیدی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اعلام کرد: از این پس هرگونه نقلوانتقال، بیع یا عقد رسمی برای املاکی که سند حدنگار (تکبرگ) سبزرنگ آنها پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده، فقط از طریق سامانههای رسمی و با ثبت الکترونیکی معتبر خواهد بود.
وی تصریح کرد: چهار مسیر قانونی برای انجام معاملات این املاک ایجاد شده است:
- مشاور املاک: ثبت پیشنویس قرارداد در سامانه رسمی توسط مشاور املاک، الزام مراجعه طرفین به دفترخانه ظرف ۵ روز، حذف خودکار قرارداد بدون اقدام و منع تبادل وجه یا سند در این مرحله.
- قراردادهای متحدالشکل: استفاده از فرمهای نمونه تاییدشده قوه قضاییه، ثبت توسط مشاور، مراجعه به دفترخانه برای رفع محدودیت و ادامه فرآیند.
- خودکاربری سامانه: ثبت قرارداد توسط طرفین به شکل مستقیم در سامانه با مهلت سهماهه برای تکمیل فرایند در دفترخانه.
- مراجعه مستقیم: امکان مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند انتقال یا قراردادهای موردی نظیر تعهد به بیع.
قویدل هشدار داد که معاملات عادی ازجمله قولنامههای دستی، سهبرگی یا تایپی برای املاک با سند سبزرنگ پس از این تاریخ، در مراجع قضایی قابل استماع و پیگیری حقوقی نخواهند بود. این نکته تحول بنیادینی در اعتبار قولنامهها ایجاد میکند؛ هدف آن نیز کاهش دعاوی ملکی و افزایش شفافیت بازار املاک کشور است.
وی همچنین تأکید کرد: املاک با سند زردرنگ (صادره پیش از ۳ تیر ۱۴۰۳) تا یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، با همان روال سابق نیز قابل معامله هستند؛ اما توصیه جدی آن است که تا حد امکان انتقال مالکیت از مجاری رسمی ثبت شود.
درخصوص اسناد دفترچهای نیز قویدل گفت: دارندگان این اسناد باید نسبت به تعویض و تبدیل سند به تکبرگ سبزرنگ اقدام کنند، تا پس از آن معاملات آنها مشمول قانون الزام و فرآیند جدید گردد.
وی درباره املاک فاقد سند نیز بیان داشت: مالکین این املاک باید پس از راهاندازی رسمی سامانه ثبت ادعا، ابتدا سند دریافت کرده و سپس نسبت به معامله و انتقال مالکیت در بستر رسمی اقدام نمایند.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی از ۱۲ آذر ۱۴۰۴ به صورت آزمایشی فعال شده و زمان شروع مهلت قانونی معاملات رسمی پس از اعلام رسمی روزنامه رسمی کشور خواهد بود.
تحلیل نهایی نبض ساختمان
اجرای این قانون، اکوسیستم نقلوانتقال املاک کشور را وارد دوران جدیدی میکند. الزام به ثبت معاملات در سامانههای دیجیتال و حذف معاملات عادی، نه فقط موجب افزایش شفافیت و کاهش اختلافات حقوقی در بازار ملک میشود، بلکه با فراهم کردن امکان رهگیری، ثبت و تحلیل بیدرنگ معاملاتی، زمینه سیاستگذاری دقیق مبتنی بر دادههای واقعی را فراهم میسازد. تجربه بازار املاک ایران حاکی از سهم بالای پروندههای قضایی ناشی از قولنامههای غیررسمی و تضاد منافع در معاملات سنتی است؛ بنابراین این تحول میتواند گامی مؤثر در نظمدهی و حمایت حقوقی از مالکین و خریداران باشد.
گذار از معاملات سنتی به ثبت الکترونیک، چالشهایی چون «آمادگی تکنیکی مشاوران املاک و دفاتر اسناد»، ضرورت فرهنگسازی و آموزش عمومی و رفع ایرادات زیرساختی سامانهها را پیشرو دارد. اما در صورت موفقیت اجرایی، مزیتهایی چون مبارزه با پولشویی در معاملات ملکی، جلوگیری از فروش مکرر (جاگذاری اسناد)، شفافیت مالیاتی و کمک به دولت در تنظیم بازار مسکن را تضمین خواهد کرد.
نبض ساختمان این تحول را نقطه عطفی موثر در مسیر شفافیت بازار مسکن و حقوق مالکیت میداند و توصیه میکند همه ذینفعان از هماکنون خود را با الزامات قوانین جدید هماهنگ کنند.
نبض ساختمان؛ رصد تحولات، تحلیل آینده مسکن ایران.
