در شرایطی که دولت برای تأمین منابع مالی خود با چالشهای جدی روبروست، دو پدیده «بنگاهداری بانکها» و «خانههای خالی» به عنوان موانع اصلی در مسیر تحقق درآمدهای مالیاتی و همچنین عوامل کلیدی در بحران بازار مسکن، مورد توجه کارشناسان قرار گرفتهاند.
بر اساس تحلیلهای اخیر، بانکها با ورود مستقیم به حوزههایی مانند ساختوساز و نگهداری املاک، نه تنها تعادل بازار را بر هم زدهاند، بلکه با استفاده از ساختارهای پیچیده شرکتی و معافیتهای مالیاتی، مسیر فرار مالیاتی در مسکن را نیز هموار کردهاند. این رفتار که به احتکار واحدهای مسکونی و ایجاد کمبود عرضه مصنوعی منجر شده، آسیب مستقیمی به نظام مالیاتی و قدرت خرید مردم وارد کرده است.
بانکها، بزرگترین ملاکان: از بنگاهداری تا احتکار
حضور گسترده بانکها در بازار مسکن، یکی از پیامدهای اصلی بنگاهداری آنهاست. بانکها با دسترسی به منابع مالی عظیم، در مقیاسی وسیع اقدام به خرید زمین، ساختوساز و نگهداری املاک میکنند، بدون آنکه الزام فوری به فروش داشته باشند. این اقدام که عملاً به احتکار مسکن منجر شده، قدرت رقابت را از فعالان خصوصی سلب کرده و با کاهش عرضه واقعی، قیمتها را به صورت غیرواقعی افزایش داده است.
این رفتار دوگانه، هم به تورم در بازار دامن زده و هم اجرای سیاستهای کلیدی مانند مالیات بر خانههای خالی یا مالیات بر عایدی مسکن را بیاثر کرده است. در واقع، بانکها با استفاده از شرکتهای زیرمجموعه و هلدینگها، مسیر شناسایی درآمدهای مشمول مالیات را پیچیده کرده و به فرار مالیاتی در مسکن کمک میکنند.
چالش خانههای خالی و قوانین ناکارآمد
پدیده خانههای خالی، چالشی دیگر است که به طور مستقیم با رفتار احتکارگونه و فرار مالیاتی در مسکن ارتباط دارد. با وجود اینکه دولت برای مقابله با این پدیده، مالیات ویژهای وضع کرده، اما اجرای آن با موانع جدی روبرو بوده است. نبود سامانههای دقیق برای شناسایی خانههای خالی و مهمتر از آن، بازدارنده نبودن جرایم، باعث شده تا بسیاری از مالکان (از جمله بانکها) ترجیح دهند جریمه ناچیز را بپردازند، اما ملک خود را به بازار عرضه نکنند.
این در حالی است که ورود این واحدها به بازار، میتوانست با افزایش معاملات و عرضه در بازار اجاره، درآمدهای مالیاتی دولت را به شکل قابل توجهی افزایش دهد. این وضعیت، ضرورت بازنگری فوری در ابزارهای تنبیهی و تقویت نظام اجرایی مالیات بر خانههای خالی را بیش از پیش نمایان میسازد.
تحلیل نهایی نبض ساختمان:
مسئله بنگاهداری بانکها و خانههای خالی، تنها یک چالش مالیاتی نیست، بلکه یک «بحران حاکمیتی» در بازار مسکن است. این پدیده نشان میدهد که چگونه نهادهای قدرتمند مالی میتوانند با استفاده از خلاءهای قانونی و قدرت اقتصادی خود، سیاستهای کلان دولتی را بیاثر کرده و به ضرر منافع عمومی عمل کنند.
راهحل این معضل، تنها در اصلاح قوانین مالیاتی نیست، بلکه نیازمند یک اراده سیاسی قوی برای بازگرداندن بانکها به وظیفه اصلی خود، یعنی تأمین مالی اقتصاد و نه رقابت با بخش خصوصی است. افزایش شفافیت از طریق الزام بانکها به ارائه صورتهای مالی تجمیعی و استفاده از فناوریهای نوین برای شناسایی دقیق املاک، گامهای اولیه و ضروری هستند. اگر دولت نتواند این غولهای اقتصادی را مهار کند، هرگونه سیاستگذاری برای کنترل بازار مسکن و افزایش درآمدهای مالیاتی، مانند نوشتن بر روی شن خواهد بود.
نبض ساختمان؛ رصد تحولات، پیشبینی آینده.
