تهران – نبض ساختمان؛ بازار اوراق مسکن حقتقدم تسهیلات مسکن در دو ماه اخیر با کاهش محسوسی روبهرو شده و بنا بر گزارش تسنیم، قیمت هر برگ این اوراق از حدود ۱۱۲ هزار تومان در اوایل اسفندماه سال گذشته به حوالی ۹۵ هزار تومان رسیده است. این کاهش ۱۵ درصدی، اگرچه در ظاهر یک نوسان قیمتی در بازار مالی به نظر میرسد، اما در عمل به کاهش قابل توجه هزینه تأمین مالی برای متقاضیان وام مسکن منجر شده است. به این ترتیب، هزینه خرید اوراق برای دریافت وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی که پیشتر حدود ۲۸۹ میلیون تومان برآورد میشد، اکنون به حدود ۲۴۳ میلیون تومان رسیده است.
این افت قیمت، در شرایطی رخ داده که بازار مسکن همچنان با شکاف عمیق میان سطح قیمت واحدهای مسکونی و قدرت خرید خانوارها مواجه است. بر اساس دادههای منتشرشده در این گزارش، با احتساب متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در سطح حدود ۱۳۰ میلیون تومان، و با فرض باقیماندن حدود یک میلیارد و ۳۷ میلیون تومان از تسهیلات پس از خرید اوراق، امکان خرید تنها حدود ۸ متر مربع واحد مسکونی فراهم میشود. این عدد، بهخوبی نشان میدهد که حتی با کاهش هزینه اوراق، تسهیلات فعلی هنوز فاصله چشمگیری با نیاز واقعی بازار مصرفی مسکن دارد.
از منظر تحلیلی، کاهش قیمت اوراق میتواند نتیجه تضعیف تقاضا، تغییر انتظارات بازار یا کاهش جذابیت نسبی این ابزار در مقایسه با سایر گزینههای سرمایهگذاری باشد. هرچند افت بهای اوراق، در کوتاهمدت بار مالی وامگیرندگان را کمتر میکند، اما مسئله اصلی همچنان پابرجاست: شکاف میان سقف تسهیلات و قیمت تمامشده مسکن. در چنین شرایطی، کاهش ۴۶ میلیون تومانی هزینه اوراق را باید بیشتر یک تسکین محدود برای متقاضیان دانست تا یک راهحل ساختاری برای بحران دسترسی به مسکن. از همین رو، بازار اوراق مسکن همچنان بهعنوان یکی از شاخصهای مهم رصد وضعیت تأمین مالی بخش مسکن، اهمیت خود را حفظ کرده است.
تحلیل نهایی نبض ساختمان
کاهش ۱۵ درصدی قیمت اوراق حقتقدم تسهیلات مسکن را میتوان نشانهای از تعدیل نسبی در یکی از مهمترین ابزارهای مالی بازار مسکن دانست، اما این کاهش بهتنهایی نمیتواند مسئله بنیادی تأمین مسکن را حل کند. وقتی هزینه خرید اوراق برای یک وام ۱.۲۸ میلیارد تومانی همچنان در محدوده ۲۴۳ میلیون تومان باقی میماند، روشن است که فشار مالی بر متقاضیان، بهویژه خانهاولیها و خانوارهای مصرفی، همچنان بسیار سنگین است.
نبض ساختمان معتقد است که بازار مسکن ایران بیش از آنکه به نوسانهای کوتاهمدت در قیمت اوراق وابسته باشد، نیازمند اصلاحات عمیق در ساختار تأمین مالی، افزایش کارآمدی تسهیلات، و همراستاسازی آن با واقعیت قیمتهاست. در غیر این صورت، کاهشهای مقطعی در هزینه اوراق، تنها نقش مُسکن موقت را بازی میکنند؛ مُسکنی که درد را کم میکند، اما درمان نیست. بازار مسکن برای بازگشت به تعادل، به سیاستگذاری هوشمند، ابزارهای مالی مؤثر و البته عرضه هدفمند نیاز دارد؛ وگرنه حتی ارزانتر شدن اوراق هم فقط یک خبر خوبِ کوچک در دل یک بحران بزرگ خواهد بود.
نبض ساختمان؛ رصد تحولات، پیشبینی آینده.
