کسری ۶ میلیون واحد مسکونی
بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با ترکیبی از رکود معاملاتی، افزایش هزینههای ساخت و کاهش قدرت خرید متقاضیان روبهرو بوده است؛ شرایطی که به گفته فعالان صنعت ساختمان، نتیجه آن شکلگیری شکاف قابل توجه میان عرضه و تقاضای واقعی مسکن است. بر اساس اظهارات حسن محتشم، عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان تهران، در حالی که اقتصاد کشور تورمی نزدیک به ۶۰ درصد را تجربه کرده، بازار مسکن طی دو سال گذشته رشد قیمتی کمتری نسبت به سایر بازارهای دارایی داشته و اکنون در حال جبران بخشی از این عقبماندگی است.
در چنین شرایطی، حتی در صورت کاهش معاملات، فشار هزینهای میتواند قیمتها را در مسیر صعودی قرار دهد. از سوی دیگر، نزدیک شدن به پایان سال و افزایش تقاضای فصلی در بازار مسکن نیز میتواند بر رشد قیمتها تأثیر بگذارد؛ چرا که برخی خریداران تلاش میکنند پیش از افزایش احتمالی قیمتها در سال آینده، اقدام به خرید ملک کنند. این عوامل در مجموع نشان میدهد که بازار مسکن همچنان تحت تأثیر شرایط کلان اقتصادی قرار دارد و تغییرات آن بیش از هر زمان دیگری به روند تورم و سیاستهای اقتصادی وابسته شده است.
یکی از مهمترین مسائل مطرحشده در تحلیل وضعیت بازار مسکن، موضوع عدم تعادل میان توزیع واحدهای مسکونی و نیاز واقعی متقاضیان است. اگرچه در ظاهر تعداد کل واحدهای مسکونی در کشور به جمعیت نزدیک است، اما بخش قابل توجهی از این واحدها در دسته املاک لوکس یا نیمهلوکس قرار میگیرند که برای متقاضیان مصرفی قابل خرید نیستند. به همین دلیل، حتی وجود خانههای خالی نیز نتوانسته به تعادل بازار کمک کند. کارشناسان معتقدند در شرایط طبیعی، بازار مسکن زمانی به تعادل میرسد که عرضه حدود ۱۰ درصد بیشتر از تقاضا باشد؛ اما در ایران این مازاد عرضه عملاً در دسترس خریداران واقعی قرار ندارد.
در نتیجه، نیاز به ساخت واحدهای مسکونی متناسب با قدرت خرید خانوارها همچنان احساس میشود. بررسی روند تولید مسکن در سالهای گذشته نیز نشان میدهد که میزان ساختوساز سالانه فاصله قابل توجهی با نیاز واقعی کشور داشته است. در حالی که بر اساس برنامهریزیهای انجامشده در اوایل دهه ۹۰، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای رسیدن به تعادل بازار ضروری اعلام شده بود، تولید واقعی در بسیاری از سالها بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد باقی مانده است. این شکاف میان هدفگذاری و عملکرد واقعی، به مرور زمان موجب انباشت تقاضا و شکلگیری کمبود قابل توجه در بازار شده است؛ کمبودی که اکنون برآورد میشود به حدود شش میلیون واحد مسکونی رسیده باشد.
در کنار کمبود عرضه، شرایط اقتصادی و تورم عمومی نیز نقش مهمی در آینده بازار مسکن ایفا میکند. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد دستمزدها و افزایش هزینههای تولید باعث شده ساختوساز برای بسیاری از سازندگان با ریسک بیشتری همراه شود. در صورتی که سودآوری پروژههای ساختمانی کاهش یابد، انگیزه سرمایهگذاری در این بخش نیز کمتر خواهد شد و این موضوع میتواند کمبود عرضه را تشدید کند.
از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها موجب شده تقاضای مصرفی مسکن محدودتر شود و بازار در وضعیت رکود باقی بماند. این ترکیب همزمان کاهش قدرت خرید و افزایش هزینههای تولید، همان چیزی است که اقتصاددانان از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد میکنند. آمارهای مقایسهای نیز نشان میدهد که در سالهای اخیر، رشد قیمت داراییهایی مانند ارز و طلا بسیار بیشتر از مسکن بوده است. برای مثال، در بازه زمانی حدود دو سال اخیر، قیمت دلار بیش از ۱۶۰ درصد و قیمت طلا چند برابر افزایش یافته، در حالی که رشد قیمت مسکن در تهران حدود ۵۳ درصد برآورد شده است.
این اختلاف نشان میدهد بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای سرمایهای عقب مانده و ممکن است در آینده تحت تأثیر همین فاصله قیمتی قرار گیرد. در عین حال، گزارشهای میدانی از افزایش قیمتهای پیشنهادی فروش آپارتمان در برخی مناطق حکایت دارد و حتی در مواردی مالکان از عرضه واحدهای خود به بازار خودداری میکنند؛ رفتاری که میتواند نشانهای از انتظار برای افزایش بیشتر قیمتها باشد. مجموعه این عوامل نشان میدهد بازار مسکن در نقطه حساسی قرار گرفته و آینده آن به تعامل میان عرضه، تقاضا و شرایط اقتصادی وابسته است.
تحلیل نهایی
کمبود عرضه مسکن در کنار تورم عمومی اقتصاد، بازار مسکن را در وضعیت رکود تورمی قرار داده است. اگر روند تولید مسکن افزایش نیابد و سیاستهای حمایتی از ساختوساز تقویت نشود، شکاف میان عرضه و تقاضا میتواند بیشتر شود. در مقابل، افزایش تولید مسکن متناسب با توان خرید خانوارها میتواند یکی از مهمترین راهکارهای بازگشت تعادل به این بازار باشد.
نبض ساختمان؛ رصد تحولات، پیشبینی آینده.
