تهران، ایران – کوچک سازی مسکن: در حالی که تقاضا برای مسکن همچنان یک بحران اجتماعی-اقتصادی است، تحلیلها نشان میدهد که سیاستگذاری مسکن در پایتخت، مسیر درستی را طی نمیکند. به گزارش اقتصادآنلاین، از سال ۱۳۹۰ تا ابتدای سال جاری، متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۴۷ برابر شده، در حالی که قدرت خرید خانهاولیها نزدیک به ۵۰ برابر کاهش یافته است.
این شکاف عظیم، برخی سیاستگذاران را به سمت تمرکز بر کوچک سازی سوق داده است. اما کارشناسان هشدار میدهند که این رویکرد، یک اشتباه راهبردی است که نه تنها به تعادل بازار کمک نمیکند، بلکه به دلیل عدم اصلاح ساختار زمین شهری، قیمت هر متر مربع را گرانتر کرده و به سود سازنده تمام میشود.
واقعیت آمار: رشد متراژ و تمرکز بر واحدهای متوسط
بررسی دادههای بازار، ادعای کوچک سازی را رد میکند. در عمل، میانگین متراژ واحدهای مسکونی در تهران از ۱۳۳ متر در سال ۱۳۹۰ به ۱۳۹ متر در سال گذشته افزایش یافته است، که نشان میدهد بازار و سازندگان تمایلی واقعی به کوچکسازی نداشتهاند. همچنین، برخلاف تصور، تقاضای اصلی بازار بر واحدهای بسیار کوچک متمرکز نیست:
- تقاضای واحدهای کوچک (زیر ۴۰ متر): سهم این واحدها در معاملات تنها از ۱.۹ درصد به ۴ درصد افزایش یافته است؛ رشدی اندک که پاسخگوی نیاز نیست.
- تقاضای واقعی: بیش از ۶۰ درصد معاملات در بازه ۶۰ تا ۹۰ مترمربع متمرکز است؛ نشانهای از اینکه خانوارهای ایرانی همچنان به دنبال واحدهایی با متراژ متوسط و کارآمد هستند.
ریشه اصلی گرانی: هزینه زمین و «شهر خودرویی»
کارشناسان بر این باورند که عامل اصلی رشد افسارگسیخته قیمت مسکن، نه متراژ واحدها، بلکه افزایش هزینه زمین و محدودیتهای سختگیرانه ساختوساز است. سیاستهای شهری کنونی و وابستگی بودجه شهرداریها به عوارض ساختوساز و سیاست «شهر خودرویی» (تأمین پارکینگ)، مقررات شهری را به جای تشویق به عرضه گسترده، به سمت حفظ درآمدهای ثابت سوق داده است.
به این ترتیب، تبدیل یک واحد بزرگ به دو واحد کوچکتر، اگرچه سود سازنده را (به دلیل فروش دو کلید بهجای یک کلید) افزایش میدهد، اما به دلیل سهم بالای هزینه زمین و مجوزها، قیمت نهایی مسکن را کاهش نمیدهد، بلکه هر متر مربع را گرانتر میکند.
تحلیل نهایی نبض ساختمان | کوچک سازی مسکن
تمرکز بر «کوچک سازی بدون اصلاح ساختاری» یک اشتباه محاسباتی است که کیفیت زندگی شهری (با کاهش مشاعات و افزایش تراکم) را کاهش میدهد و در عین حال، بحران اقتصادی مسکن را حل نمیکند. نبض ساختمان معتقد است که راهکار واقعی برای تعادل بازار، نه اجبار به ساخت واحدهای بسیار کوچک، بلکه افزایش قاطع عرضه زمین و مسکن از طریق سیاستهای فعال دولتی است.
این اقدام باید با آزادسازی اراضی وسیع در اختیار دولت و نهادهای عمومی صورت گیرد تا هزینه زمین (که عامل اصلی گرانی است) شکسته شود و امکان اجرای پروژههای جدید بدون افزایش قیمت نهایی فراهم گردد. اصلاح بازار مسکن باید از مسیر توسعه افقی، تعادل در عرضه زمین و سیاستهای حمایتی دولت دنبال شود، نه از طریق کاهش متراژ که تنها زیان خریداران را در پی دارد.
نبض ساختمان؛ رصد تحولات، پیشبینی آینده.
منبع
شهر خبر: اتفاق عجیب در بازار مسکن / مشتریان برای خرید این خانهها صف کشیدند!
