بازار اجاره تهران در حالی به ماههای پایانی سال نزدیک میشود که دادههای میدانی از تغییر قابل توجه در آرایش فایلهای عرضهشده حکایت دارد؛ تغییری که بیش از هر چیز نشاندهنده تعدیل انتظارات موجران و شکلگیری رقابت برای جذب مستأجر است. بررسی فایلهای رهن و اجاره در مناطق مختلف پایتخت نشان میدهد سهم واحدهایی که با نرخهای همسطح یا پایینتر از میانگین قیمت هر منطقه آگهی شدهاند، افزایش یافته و در مقابل، وزن فایلهایی که با قیمتهای بالاتر از عرف بازار عرضه میشوند کاهش پیدا کرده است. این تحول در شرایطی رخ میدهد که طی ماههای گذشته نااطمینانیهای اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش سهم اجاره از سبد هزینهای خانوادهها، فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده بود.
اکنون به نظر میرسد بازار اجاره از فاز «انتظارات تورمی حداکثری» فاصله گرفته و به سمت نوعی واقعگرایی معاملاتی حرکت کرده است؛ به این معنا که مالکان برای جلوگیری از خالی ماندن واحدهای خود، در تعیین نرخهای پیشنهادی انعطاف بیشتری نشان میدهند.دادههای میدانی نشان میدهد تعداد فایلهای موسوم به «سیاه» (در محدوده میانگین قیمت منطقه) و «سبز» (پایینتر از میانگین) فاصله معناداری با فایلهای «قرمز» (بالاتر از عرف منطقه) پیدا کرده است. این توزیع قیمتی حاکی از آن است که بخش غالب بازار در محدوده نرخهای متعارف یا حتی کمتر از میانگین قرار دارد.
چنین روندی را میتوان نشانهای از درک واقعیتهای اقتصادی توسط موجران دانست؛ واقعیتی که در آن توان پرداخت مستأجران کاهش یافته و رقابت برای جذب تقاضای محدود موجود افزایش پیدا کرده است. در شرایط رکود معاملات خرید و فروش مسکن، اهمیت بازار اجاره برای مالکان بیشتر میشود و همین موضوع باعث میشود انعطافپذیری در قیمتگذاری افزایش یابد. البته این وضعیت به معنای کاهش اسمی و گسترده اجارهبها نیست، بلکه بیشتر نشاندهنده مهار رشد شتابان قیمتها و نزدیک شدن نرخهای پیشنهادی به سطح توان تقاضاست. افزایش جابهجاییهای اجباری مستأجران به مناطق ارزانتر نیز یکی از عوامل اثرگذار بر رفتار موجران بوده است.
بسیاری از خانوارها در ماههای اخیر برای مدیریت هزینههای خود، به واحدهای کوچکتر یا محلههای با سطح قیمت پایینتر نقل مکان کردهاند. این موضوع موجب شده برخی واحدها در مناطق میانی و بالای شهر با ریسک خالی ماندن مواجه شوند و مالکان برای جلوگیری از این وضعیت، نرخهای پیشنهادی را تعدیل کنند. در واقع، رقابت پنهانی میان موجران شکل گرفته است؛ رقابتی که در ظاهر با برچسب «انعطاف در قیمت» دیده میشود اما در باطن تلاشی برای حفظ جریان درآمد اجاره در شرایط رکودی است. اگر این روند ادامه یابد، میتوان انتظار داشت بازار اجاره در آستانه سال جدید با ثبات نسبی بیشتری همراه باشد، هرچند همچنان سطح عمومی قیمتها بالا باقی خواهد ماند.
رهن کامل در تهران چقدر است؟
بررسی نمونههایی از فایلهای رهن کامل در مناطق مختلف تهران نشان میدهد سطح ارقام بسته به موقعیت جغرافیایی، سن بنا و امکانات ساختمان تفاوت چشمگیری دارد. جدول زیر خلاصهای از قیمتهای پیشنهادی در برخی محلهها را نشان میدهد:
| محله | متراژ | سن بنا | امکانات | مبلغ رهن کامل (تومان) |
|---|---|---|---|---|
| پیروزی | ۴۵ متر | ۱۰ سال | فاقد پارکینگ، انباری، آسانسور | ۶۰۰ میلیون |
| خواجه نصیر | ۷۰ متر | ۱۹ سال | دارای انباری | ۷۲۰ میلیون |
| هروی | ۸۰ متر | ۱۰ سال | آسانسور، انباری | ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون |
| دزاشیب | ۷۰ متر | — | آسانسور، پارکینگ، انباری | ۱ میلیارد و ۸۵۰ میلیون |
| چیتگر شمالی | ۹۲ متر | نوساز | پارکینگ | ۹۰۰ میلیون |
| گیشا | ۹۰ متر | ۳۰ سال | پارکینگ | ۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون |
| صادقیه | ۱۱۰ متر | ۲۰ سال | فاقد پارکینگ و آسانسور | ۲ میلیارد |
| نارمک | ۷۰ متر | ۲۲ سال | آسانسور، انباری | ۹۵۰ میلیون |
| سبلان شمالی | ۶۵ متر | ۱۳ سال | انباری، بالکن | ۷۵۰ میلیون |
| سراج | ۸۰ متر | — | پارکینگ، انباری | ۱ میلیارد و ۱۰۰ میلیون |
این ارقام نشان میدهد حتی در شرایط تعدیل انتظارات قیمتی، سطح ودیعه در بسیاری از مناطق تهران همچنان بالاست و تفاوت میان مناطق شمالی و جنوبی شهر قابل توجه است. با این حال، افزایش فایلهای همسطح یا پایینتر از میانگین میتواند نشانهای از تلاش برای ایجاد تعادل در بازار اجاره باشد.
تحلیل نبض ساختمان | بازار اجاره تهران
بازار اجاره تهران در روزهای پایانی سال وارد فاز رقابتیتری شده است. افزایش فایلهای با قیمت متعارف نشان میدهد موجران در حال تطبیق با توان مالی مستأجران هستند. اگرچه کاهش محسوس اسمی در اجارهبها دیده نمیشود، اما مهار رشد هیجانی قیمتها میتواند نشانهای از ثبات نسبی در کوتاهمدت باشد. استمرار این روند به وضعیت اقتصاد کلان و قدرت خرید خانوارها وابسته خواهد بود.
نبض ساختمان؛ رصد تحولات، پیشبینی آینده.
منبع
