بازار ساخت‌وساز در ایران طی سال‌های اخیر با نوسانات شدید اقتصادی و افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی مواجه بوده است. این وضعیت نه تنها بر قیمت تمام‌شده پروژه‌های عمرانی تأثیر گذاشته، بلکه ساختار قراردادهای ساختمانی را نیز تحت فشار قرار داده است. در پروژه‌های بزرگ ملی مانند طرح‌های مسکن حمایتی و نهضت ملی مسکن، این چالش بیش از هر جای دیگری دیده می‌شود.
قراردادهای ساخت‌وساز معمولاً بر اساس برآوردهای اقتصادی زمان انعقاد تنظیم می‌شوند. اما زمانی که فاصله میان پیش‌بینی‌های اقتصادی و واقعیت‌های بازار بسیار زیاد باشد، این قراردادها به سرعت کارایی خود را از دست می‌دهند. در چنین شرایطی، سازندگان با افزایش هزینه‌هایی مواجه می‌شوند که در محاسبات اولیه پیش‌بینی نشده است.
ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان، اخیراً در گفت‌وگویی با رسانه‌ها به این مسئله اشاره کرده و تأکید کرده است که در شرایط فعلی اقتصاد کشور، قراردادهای ساخت مسکن حمایتی باید متناسب با تورم تعدیل شوند. به گفته او، عدم تطبیق قراردادها با واقعیت‌های اقتصادی می‌تواند به تأخیر در اجرای پروژه‌ها و افزایش هزینه‌های نهایی منجر شود.
این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که طرح‌های مسکن حمایتی به عنوان یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت برای تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه مطرح هستند. هرگونه اختلال در روند اجرای این پروژه‌ها می‌تواند بر بازار مسکن و دسترسی خانوارها به مسکن مناسب تأثیر بگذارد.
چرا قراردادهای ساخت با تورم همخوانی ندارند؟
برآوردهای اقتصادی در زمان عقد قرارداد
در بسیاری از پروژه‌های ساختمانی، قراردادها بر اساس پیش‌بینی‌هایی از نرخ تورم و قیمت مصالح بسته می‌شوند. این پیش‌بینی‌ها معمولاً بر اساس شرایط اقتصادی موجود در زمان انعقاد قرارداد انجام می‌گیرد.
اما در اقتصادهایی که با نوسانات شدید قیمت مواجه هستند، این پیش‌بینی‌ها به سرعت دچار خطا می‌شوند. نتیجه این وضعیت آن است که قراردادهایی که در ابتدا منطقی و قابل اجرا به نظر می‌رسند، پس از گذشت مدتی با افزایش شدید هزینه‌ها روبه‌رو می‌شوند.
شکاف میان پیش‌بینی و واقعیت
به گفته ایرج رهبر، برخی قراردادهای ساخت در سال ۱۴۰۲ با پیش‌بینی تورم حدود ۱۰ درصد بسته شده‌اند، در حالی که در برخی مقاطع افزایش قیمت‌ها حتی به بیش از ۲۰۰ درصد رسیده است. چنین فاصله‌ای میان پیش‌بینی و واقعیت اقتصادی باعث می‌شود اجرای پروژه‌ها برای سازندگان بسیار دشوار شود.
در این شرایط، سازندگان یا باید هزینه‌های اضافی را از منابع خود تأمین کنند یا اجرای پروژه را با کندی پیش ببرند؛ هر دو حالت می‌تواند پیامدهای منفی برای پروژه‌های مسکن حمایتی داشته باشد.
تأثیر تورم بر هزینه‌های ساخت‌وساز
افزایش قیمت مصالح ساختمانی
یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت مصالح ساختمانی است. در سال‌های اخیر قیمت مصالحی مانند سیمان، فولاد، آجر و انواع تجهیزات ساختمانی افزایش قابل توجهی داشته است.
این افزایش قیمت‌ها مستقیماً بر هزینه تمام‌شده پروژه‌های ساختمانی تأثیر می‌گذارد و در صورتی که قراردادها انعطاف لازم را نداشته باشند، می‌تواند فشار مالی زیادی بر سازندگان وارد کند.
افزایش هزینه نیروی انسانی
علاوه بر مصالح، هزینه نیروی انسانی نیز در پروژه‌های ساختمانی افزایش یافته است. افزایش دستمزدها، هزینه بیمه و سایر هزینه‌های مرتبط با نیروی کار باعث شده سهم نیروی انسانی در هزینه ساخت افزایش پیدا کند.
این عوامل در مجموع باعث می‌شوند هزینه اجرای پروژه‌های ساختمانی نسبت به برآوردهای اولیه فاصله قابل توجهی پیدا کند.
نقش دولت در مدیریت پروژه‌های مسکن حمایتی
دولت به عنوان تنظیم‌گر بازار
بر اساس دیدگاه بسیاری از فعالان صنعت ساختمان، دولت باید نقش تنظیم‌گر را در بازار ساخت‌وساز ایفا کند. به این معنا که دولت باید چارچوب‌ها و قوانین لازم را برای فعالیت بخش خصوصی فراهم کند و از مداخله مستقیم در اجرای پروژه‌ها تا حد امکان پرهیز کند.
چنین رویکردی می‌تواند به افزایش کارایی پروژه‌ها و استفاده بهتر از ظرفیت‌های بخش خصوصی کمک کند.
ضرورت هماهنگی با شرایط اقتصادی
در شرایطی که اقتصاد با نوسانات شدید مواجه است، سیاست‌های اجرایی نیز باید متناسب با این شرایط تنظیم شوند. به همین دلیل بسیاری از کارشناسان معتقدند قراردادهای ساخت باید به گونه‌ای طراحی شوند که امکان تعدیل آنها بر اساس شرایط اقتصادی وجود داشته باشد.
مشارکت بخش خصوصی در پروژه‌های مسکن
ظرفیت‌های بخش خصوصی
بخش خصوصی در صنعت ساختمان از ظرفیت‌های گسترده‌ای برخوردار است. شرکت‌های ساختمانی، سرمایه‌گذاران و فعالان اقتصادی می‌توانند نقش مهمی در توسعه پروژه‌های مسکن ایفا کنند.
به گفته ایرج رهبر، فعالان اقتصادی در اتاق بازرگانی تهران آمادگی دارند در پروژه‌های عمرانی و مسکن مشارکت کنند و از توان سرمایه‌گذاری خود برای پیشبرد این پروژه‌ها استفاده کنند.
محدودیت منابع مالی دولت
یکی از دلایل اهمیت مشارکت بخش خصوصی در پروژه‌های مسکن، محدودیت منابع مالی دولت است. اجرای پروژه‌های بزرگ مسکن نیازمند سرمایه‌گذاری قابل توجهی است و دولت به تنهایی نمی‌تواند همه این هزینه‌ها را تأمین کند.
در چنین شرایطی، استفاده از سرمایه و توان مدیریتی بخش خصوصی می‌تواند روند اجرای پروژه‌ها را تسریع کند.
مشکلات مالی متقاضیان مسکن
یکی دیگر از چالش‌های پروژه‌های مسکن حمایتی، دشواری تأمین آورده اولیه از سوی متقاضیان است. افزایش هزینه‌های زندگی و کاهش قدرت خرید باعث شده بسیاری از خانوارها برای تأمین سهم خود در پروژه‌های مسکن با مشکل مواجه شوند.
وقتی متقاضیان نتوانند آورده خود را تأمین کنند، روند تأمین مالی پروژه نیز با مشکل مواجه می‌شود. این مسئله می‌تواند باعث تأخیر در اجرای پروژه‌ها و افزایش هزینه‌های کلی ساخت شود.
ضرورت تعدیل دوره‌ای قراردادهای ساختمانی
ایرج رهبر معتقد است که دولت باید در بازه‌های زمانی مشخص، دست‌کم هر فصل، نسبت به بازنگری و تعدیل قیمت قراردادهای ساخت اقدام کند. چنین سازوکاری می‌تواند فشار ناشی از افزایش قیمت‌ها را تا حدی کاهش دهد.
اگرچه سازمان برنامه و بودجه تعدیل‌های معمول را برای قراردادهای عمرانی در نظر می‌گیرد، اما این تعدیل‌ها در بسیاری از موارد پاسخگوی افزایش شدید قیمت‌ها نیستند. به همین دلیل طراحی سازوکاری متناسب با شرایط فعلی اقتصاد ضروری به نظر می‌رسد.
تأثیر طولانی شدن پروژه‌ها بر بازار مسکن
طولانی شدن زمان اجرای پروژه‌های ساختمانی معمولاً باعث افزایش هزینه‌های نهایی می‌شود. افزایش هزینه مصالح، دستمزد و سایر عوامل باعث می‌شود پروژه‌هایی که با تأخیر اجرا می‌شوند، هزینه بیشتری نسبت به برآورد اولیه داشته باشند.
تأخیر در اجرای پروژه‌های مسکن حمایتی می‌تواند بر میزان عرضه مسکن در بازار نیز تأثیر بگذارد. کاهش سرعت ساخت مسکن در نهایت می‌تواند به افزایش فشار بر بازار مسکن منجر شود.
تحلیل نهایی نبض ساختمان
تحولات اقتصادی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که صنعت ساختمان بیش از بسیاری از بخش‌های اقتصادی تحت تأثیر نوسانات تورمی قرار دارد. در چنین شرایطی، قراردادهای ثابت و غیرقابل انعطاف می‌توانند به یکی از موانع اصلی اجرای پروژه‌های بزرگ عمرانی تبدیل شوند. تجربه پروژه‌های مسکن حمایتی نشان می‌دهد که فاصله میان برآوردهای اولیه و واقعیت‌های بازار گاهی به اندازه‌ای افزایش می‌یابد که ادامه اجرای پروژه برای سازندگان دشوار می‌شود.
در این میان، ایجاد سازوکارهای انعطاف‌پذیر برای تعدیل قراردادها می‌تواند نقش مهمی در حفظ تعادل میان دولت، سازندگان و متقاضیان ایفا کند. استفاده از ظرفیت بخش خصوصی، بازنگری دوره‌ای قراردادها و کاهش بروکراسی‌های اجرایی از جمله اقداماتی است که می‌تواند به تسریع اجرای پروژه‌های مسکن و کاهش فشار اقتصادی بر فعالان این صنعت کمک کند.
